علیرضا مبصر؛ گروه املاک و مستغلات: «آیا بازار مسکن در ایران همیشه برنده بازی تورم خواهد بود؟» این پرسشی است که در شرایط کنونی، هر سرمایه‌گذار و فعال این بازار باید از خود بپرسد. نرخ بهره بالا، که در نگاه اول ابزاری برای کنترل تورم به‌حساب می‌آید، می‌تواند با مکانیسم‌های مستقیم و غیرمستقیم، حتی بازار مسکن را که سال‌ها به‌عنوان سپر تورمی شناخته می‌شد، تحت فشار قرار دهد. تجربه اقتصاد ایران نشان می‌دهد که رشد قیمت مسکن عمدتاً از مسیر تورم و انتظارات تورمی شکل می‌گیرد، اما سیاست‌های پولی سختگیرانه قادرند این روند را در کوتاه‌مدت متوقف یا کند کنند. این مقاله به‌صورت علمی و تحلیلی بررسی می‌کند که چرا بازار مسکن و بورس بیشترین حساسیت را به نرخ بهره دارند، در حالی که سایر بازارها بیشتر تحت‌تأثیر ریسک‌های سیاسی و نوسانات ارزی قرار می‌گیرند.
نرخ بهره بالا؛ پتکی بر سر بازار مسکن
نرخ بهره بالا نه‌تنها در بخش تقاضای مسکن اثرگذار است، بلکه از مسیر عرضه و ساخت‌وساز نیز می‌تواند بر کل بازار فشار وارد کند. در اقتصاد ایران، بخش قابل‌توجهی از پروژه‌های ساختمانی وابسته به تسهیلات بانکی و منابع اعتباری است. زمانی که هزینه وام و تأمین مالی افزایش می‌یابد، اجرای پروژه‌ها یا متوقف می‌شود یا با تأخیر پیش می‌رود. سازندگان برای خرید زمین، تهیه مصالح و پرداخت حقوق نیروی کار به نقدینگی قابل‌توجهی نیاز دارند و نرخ بهره بالا عملاً هزینه نگهداری سرمایه در گردش را افزایش می‌دهد. این شرایط باعث کاهش حاشیه سود و افت جذابیت سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز می‌شود. از سوی دیگر، هنگامی که سپرده‌های بانکی سود بالایی ارائه می‌دهند، سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی ترجیح می‌دهند به‌جای قفل کردن منابع در پروژه‌های ۱۸ تا ۲۴ ماهه، سرمایه خود را در ابزارهای مالی کم‌ریسک و با بازدهی تضمین‌شده قرار دهند. علاوه بر این، سیاست پولی انقباضی و نرخ بهره بالا می‌تواند به‌طور موقت نرخ ارز را تثبیت و انتظارات تورمی را مهار کند. این وضعیت، انگیزه ورود به بازار مسکن به‌عنوان یک سپر تورمی را کاهش داده و فروش واحدهای در حال ساخت را دشوارتر می کند. در نتیجه، جریان نقدی سازندگان تحت فشار قرار می‌گیرد و رکود ساخت‌وساز شکل می‌گیرد. پیامد این رکود، کاهش عرضه در آینده و انتقال فشار به بخش تقاضا است، به‌گونه‌ای که حتی با بازگشت تورم یا رشد نرخ ارز، بازار با شوک قیمتی شدیدتری مواجه خواهد شد.
قطعا فعالان بازار مسکن بر این ماجرا مشرف هستند که وابستگی به اعتبارات و دریافت تسهیلات بانکی در بازار ساخت و ساز مسکن رویه ای مرسوم بوده همواره جریان داشته است
بازار مسکن ایران؛ جزیره ای دور افتاده از اقتصاد جهانی
رشد قیمت مسکن در ایران به‌طور عمده تابعی از تورم عمومی و انتظارات تورمی است و می‌توان گفت حدود ۹۰ درصد تغییرات این بازار ناشی از همین دو عامل است. در ساختار اقتصادی ایران، مسکن نه‌تنها کالایی مصرفی بلکه یک دارایی سرمایه‌ای و پناهگاه ارزش محسوب می‌شود. بنابراین هر زمان که نقدینگی در اقتصاد افزایش یافته یا انتظارات رشد نرخ ارز شکل گرفته است، بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌ها به سمت خرید ملک سوق یافته و باعث جهش قیمتی شده است. این روند در حالی رخ می‌دهد که عوامل بنیادین بازار، نظیر رشد جمعیت، بهبود درآمد واقعی خانوارها یا توسعه زیرساخت‌های شهری، نقش بسیار کم‌رنگ‌تری در تعیین قیمت‌ها ایفا می‌کنند. محدودیت عرضه، به‌ویژه در مناطق شهری پرتقاضا، این اثر تورمی را تشدید می‌کند و موجب می‌شود حتی بدون رشد قابل‌توجه تقاضای مصرفی، قیمت‌ها افزایش یابند. در چنین شرایطی، مسکن بیشتر از آنکه به عنوان یک نیاز اولیه تحت تأثیر متغیرهای واقعی اقتصاد باشد، به‌عنوان یک دارایی ضدتورمی رفتار می‌کند که نوسانات آن مستقیماً به میزان تورم پولی، انتظارات رشد دلار و محدودیت‌های عرضه گره خورده است.
در ایران، تورم و انتظارات ارزی موتور اصلی رشد قیمت مسکن‌اند، نه عوامل بنیادین بازار
بورس و مسکن؛ هردو به نرخ بهره حساس هستند
بورس نیز در ساختار اقتصادی ایران همانند بازار مسکن واکنش شدیدی به تغییرات نرخ بهره نشان می‌دهد. بارها در تحلیل‌های بازار به این موضوع اشاره کرده‌ایم که افزایش نرخ بهره، با جذب نقدینگی به سمت سپرده‌ها و اوراق کم‌ریسک، جریان سرمایه را از بازار سهام خارج می‌کند و هم‌زمان با بالا بردن هزینه تأمین مالی شرکت‌ها، بر سودآوری آن‌ها فشار می‌آورد. این مکانیزم دقیقاً مشابه رفتاری است که در بازار مسکن مشاهده می‌شود؛ جایی که سرمایه‌گذاران در مواجهه با سود بالای بانکی، انگیزه کمتری برای قفل کردن منابع خود در دارایی‌های کم‌نقدشونده پیدا می‌کنند. از همین رو، شناخت بازار مسکن برای تحلیلگران بورس نه یک انتخاب، بلکه یک ضرورت است. در فضای اقتصاد ایران که بازارها به‌شدت به هم پیوسته‌اند و جریان نقدینگی میان آن‌ها به سرعت جابه‌جا می‌شود، بی‌توجهی به دینامیک‌های مسکن می‌تواند باعث غفلت از یک عامل کلیدی در پیش‌بینی رفتار سرمایه‌گذاران و روندهای قیمتی شود.
دلار،طلا و یا مسکن؛ کدام یک کشتی نجات خواهد بود؟!
سایر بازارهای دارایی در ایران، به‌ویژه طلا و ارز، وابستگی کمتری به نرخ بهره دارند و بیشتر از مسیر نرخ دلار و تحولات سیاسی داخلی و خارجی جهت می‌گیرند. طلا به‌عنوان یک دارایی دلاری، عمدتاً با نوسانات نرخ ارز و قیمت جهانی خود حرکت می‌کند و کمتر تحت تأثیر مستقیم سیاست پولی داخلی قرار می‌گیرد. بازار ارز نیز به‌شدت به جریان‌های تجاری، محدودیت‌های ارزی و تحولات ژئوپلیتیک حساس است و نرخ بهره صرفاً از طریق اثرگذاری بر انتظارات تورمی می‌تواند بر آن اثر بگذارد. در همین چارچوب، بازارهای کالایی صادرات‌محور مانند پتروشیمی، فولاد و فلزات اساسی بیش از آنکه به نرخ بهره داخلی واکنش نشان دهند، تابع قیمت‌های جهانی، وضعیت صادرات و تحریم‌ها هستند. این بازارها عمدتاً درگیر «ریسک سیاسی» و «ریسک ژئوپلیتیک» هستند، به‌گونه‌ای که حتی تغییرات بزرگ در سیاست پولی داخلی، بدون تحول در متغیرهای سیاسی و ارزی، اثر معناداری بر روند آن‌ها ندارد. با این حال، بازار مسکن به دلیل ماهیت سرمایه‌ای و ریالی خود، در شرایط نرخ بهره بالا با فشار مضاعف مواجه می‌شود و تا زمانی که سیاست پولی انقباضی ادامه داشته باشد، نمی‌توان به رونق پایدار یا رشد قابل‌توجه این بازار امیدوار بود.
