بازار اجاره بهای مسکن در مسیر ثبات نسبی؛ خروج اتباع به نفع موجران و مستاجران
بازار؛ گروه راه و مسکن: با اعلام آتش بس میان ایران و رژیم صهیونیستی و هم‌زمان با تشدید روند اخراج اتباع غیرمجاز از کشور، بازار مسکن اگر چه وارد فاز تازه‌ای از تغییر شده است که کارشناسان و فعالان معتقد هستند قطعا این اقدام هم به نفع مستاجران و هم به نفع موجران خواهد بود.
اما جنگ تحمیلی ۱۲ روزه اخیر بین ایران و رژیم صهیونیستی، گرچه تأثیر مستقیمی بر زیرساخت‌های داخلی نداشت، اما پیامدهای روانی و اقتصادی آن به بازارهایی مانند ارز، طلا و به‌ویژه مسکن سرایت کرد. در این مدت، فضای پرتنش منطقه‌ای باعث ایجاد جو انتظاری در میان خریداران و سرمایه‌گذاران حوزه مسکن شد و همین عامل، به کاهش نسبی معاملات و در نتیجه ثبات یا افت محدود قیمت‌ها در برخی مناطق منجر شد.
به گفته فعالان بازار، پس از پایان این تنش نظامی، بازار مسکن به‌تدریج وارد فاز آرامش شده و آمارهای میدانی نشان می‌دهد که در برخی مناطق تهران، قیمت‌ها کاهش یافته و حجم فایل‌های عرضه‌شده نیز افزایش پیدا کرده است. این وضعیت، فرصت مناسبی برای سیاست‌گذاران به منظور اعمال اصلاحات ساختاری در حوزه ساخت‌وساز فراهم کرده است.
برخی از فعالان بازار مسکن و مشاوران املاک در گفتگو با خبرنگار ما می گویند: خروج اتباع از کشور را باید برای بازار مسکن به فال نیک گرفت چرا که قطعا این خروج باید زودتر از این ها رخ می داد تا بازار مسکن یک نفس تازه بکشد. این وضعیت هم می تواند به نفع موجر و هم به نغع مستاجران باشد.
رحمتی مشاور املاک در منطقه جنوب تهران در پاسخ به این پرسش که خروج اتباع غیر مجاز به ضرر موجران خواهد شد چرا که آنها این روزها با نبود تقاضا مواجه شده اند گفت: شاید در ظاهر این طور باشد که در برهه ای تقاضا برای اجاره مسکن کاهش یابد اما در نهایت این موضوع می تواند به نفع مستاجرانی که بنا به دلایل مختلفی از تهران به حاشیه شهرها کشیده شده بودند تمام شود.
گفته می شود که اتباع غیر مجاز معمولا اقدام به اجاره واحدهای مسکونی کُلنگی می کرده اند و به همین دلیل با خروج آنها این واحدها خالی از سکنه شده اند. اما باید این موضوع را هم به فال نیک گرفت چرا که حالا مالکان این واحدهای مسکونی بیشتر به تخریب و نوسازی این واحدها ترغیب خواهند شد
او ادامه داد: گفته می شود که اتباع غیر مجاز معمولا اقدام به اجاره واحدهای مسکونی کُلنگی می کرده اند و به همین دلیل با خروج آنها این واحدها خالی از سکنه شده اند. اما باید این موضوع را هم به فال نیک گرفت چرا که حالا مالکان این واحدهای مسکونی بیشتر به تخریب و نوسازی این واحدها ترغیب خواهند شد.
اگرچه با وقوع جنگ اخیر، بازار مسکن به‌واسطه آسیب‌پذیری در برخی مناطق دیگر دارایی امنی برای سرمایه‌گذاران محسوب نمی‌شد و برای مدتی وارد فاز رکود و انتظار شد، اما حالا با خروج گسترده اتباع غیرمجاز، به‌ویژه اتباع افغان، معادلات در حال تغییر است.
کاهش قابل‌توجه جمعیت مستأجران غیرمجاز که در سال‌های گذشته سهم بالایی از تقاضای بازار اجاره را به خود اختصاص داده بودند، حالا به افت فشار تقاضا، کاهش نرخ اجاره‌بها و افت تدریجی قیمت مسکن در برخی مناطق شهری منجر شده است. افزایش تعداد واحدهای خالی و کاهش رقابت بر سر اجاره واحدها، باعث شده بازار در مسیر تعدیل و ثبات نسبی قرار گیرد.
داوود بیگی نژاد نایب رییس دوم اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این سوال که جنگ باعث تشدید رکود در بخش مسکن می‌شود؟ اظهار کرد: ببینید بحث جنگ در کشور ما نباید ملاک قرار گیرد. ما ۸ سال جنگ تحمیلی را داشتیم.
او درباره وضعیت بازار اجاره با توجه به ورود به فصل دوم سال، می‌گوید: بالاخره فصل تابستان، فصلی است که یک مقدار موضوع جابه‌جایی مسکن رونق پیدا می‌کند، اما با توجه به این‌که شورای عالی مسکن به طور مستقیم در این خصوص ورود کرده و نرخ‌های مشخصی را برای اجاره اعلام کرده، ما خیلی در تلاطم بازار اجاره نسبت به سال‌های گذشته نیستیم.
نایب رییس دوم اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این سوال که نرخی که برای سقف اجاره برای تهران ۲۵ درصد تعیین و اعلام شده، در حال حاضر رعایت می‌شود؟ می‌افزاید: بالاخره به نرخ‌های مصوب و ابلاغ شده توجه می‌شود و صرفا فقط اعلام نرخ نیست. در این میان، تنبیهاتی هم برای مالکان در نظر گرفته شده است.
بیگی‌نژاد تصریح می‌کند: شاید نرخ‌های بالاتر پیشنهاد شود، اما به دلیل این‌که قانون، نو هست و امسال، سال اول اجرای آن هست، باید در آینده ببینیم چه اتفاقی می‌افتد!
وی درباره شرایط بازار مسکن هم می‌گوید: در بخش مسکن هم شرایط مثل ماه‌های گذشته است و رونق چندانی نداشتیم.
نایب رئیس دوم اتحادیه املاک: ۸ سال جنگ تحمیلی را داشتیم. بعد از آن قطعنامه ۵۹۸ را داشتیم. بعد از آن هم ورود به برجام و خروج از برجام را داشتیم. ما همه اینها را داشتیم و مردم تجربه سطح بالایی دارند. شما به بازار نگاه کنید، شاهد یک ثباتی در بازار و قیمت‌ها هستید
نایب رییس دوم اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این سوال که جنگ باعث تشدید رکود در بخش مسکن می‌شود؟ اظهار کرد: ببینید بحث جنگ در کشور ما نباید ملاک قرار گیرد. ما ۸ سال جنگ تحمیلی را داشتیم. بعد از آن قطعنامه ۵۹۸ را داشتیم. بعد از آن هم ورود به برجام و خروج از برجام را داشتیم. ما همه اینها را داشتیم و مردم تجربه سطح بالایی دارند. شما به بازار نگاه کنید، شاهد یک ثباتی در بازار و قیمت‌ها هستید.
البته برخی از سازندگان مسکن نیز معتقد هستند که خروج این نیروی کار ارزان در کوتاه‌مدت می‌تواند اجرای برخی پروژه‌های ساختمانی را با کندی مواجه کند و خلأی در حوزه نیروی انسانی به‌وجود آورد، اما مسئولان معتقدند این چالش با استفاده از کارگران بومی، نیروهای دارای مجوز کار، و توسعه روش‌های صنعتی‌سازی ساخت‌وساز قابل جبران است. در این میان، بهره‌گیری از فناوری‌های نوین می‌تواند نه‌تنها جایگزینی مؤثر برای نیروی انسانی باشد، بلکه کیفیت ساخت، سرعت اجرا و بهره‌وری اقتصادی را نیز افزایش دهد.
در مجموع، ادامه این روند می‌تواند بازار مسکن را در نیمه دوم سال به‌سمت آرامش بیشتر، قیمت‌های منطقی‌تر و کاهش فشار بر مستأجران هدایت کند.
